アパートのオーナーは月々の賃料が収益になりますが、状況によっては売却を検討する必要もあります。
この記事ではアパート一棟の売却をする場合、どのようなステップが必要なのかという点を売却のタイミングについて紹介します。
アパートの売却はどう進めればいい？
アパート一棟の売却を進めるにあたり、売却する為の諸費用や手続きを知っておきましょう。
アパート一棟の売却をするためには、不動産売買契約締結と決済を行う必要があります。
契約後にすぐ支払いがあるわけではなく、契約から決済まで一般的には1カ月ほどかかります。
また、売却するための諸費用も必要です。詳細は次の通りです。
例）3,000万円の一棟アパートを売却した場合
・印紙代：10,000円
・登記費用：11,000円
・仲介手数料：1,056,000円
これ以外にもローンが残っていた場合は抵当権抹消費用や、杭が残っていなければ測量費が必要になってきます。
そして、決済が完了した翌年には確定申告をする必要があります。
その場合、売却益が出ていれば取得期間に応じた税率の譲渡所得税を納税しなければなりません。
高く売るだけではなく、どのタイミングでどれだけの費用が発生するのかを抑えておきましょう。
アパート一棟を高くするためのタイミングはある？
アパート一棟を高く売却するためには、価値が高い状態で売却することが大事です。
アパートの価値は主に周辺状況と築年数で決まります。
＊人が集まる場所のアパートは高く売却できる！
駅が再開発される、ショッピングモールができる等人が集まる要因があればアパートの需要は高まり、高値で売却することができます。
逆に過疎化が今後進むようなエリアであればアパートの価値は下がり、売却価格も安くなります。
＊築年数は20年以内が売り時！
アパートは築年数20年までは価値が残存し続けます。
さらに20年を越えるアパートは老朽対策の費用が必要となるため、アパート一棟の売却価格はさがります。
15～20年を目途に売却する準備を早い段階から進めておきましょう。
＊所有期間が5年を越えてから売却！
アパートの価値とは直接関係しませんが、売却により利益が出た場合は譲渡所得税を納税する必要があります。
譲渡所得税は5年以内であれば39.63%、5年を越えると20.315%の税率になります。
まとめ
今回は、アパートの売却の進め方や、売却のタイミングについてご紹介しました。
アパート経営は常に売却を見据えた計画にしていくことをおすすめします。
築年数20年以内で所有期間が5年を越えたタイミングでアパート一棟を売却した場合の相場を調べ、収益が悪化する要因があればすぐにでも売却できる準備を始めておきましょう。
親から土地をもらう場合、主に生前贈与と相続という方法があります。
土地をもらう場合は贈与税、相続する場合は相続税を納める必要がありますが、どちらが得でしょうか。
当記事では生前贈与と相続の違いと選ぶ場合のポイントについて解説します。
生前贈与と相続は何が違う？
2つの違いは土地をもらうタイミングです。
生きている間にもらう場合は生前贈与となり、亡くなってからもらう場合は相続となります。
生前贈与は自らの意思で渡し、相続は遺言書がなければ取得する相続人を指定することはできません。
土地は生前贈与すべき？相続すべき？
土地をもらい受ける場合、生前贈与と相続のどちらを選択すべきでしょうか。
それぞれの特徴を知ることで、迷わず選択できるようになります。
生前贈与と相続の特徴は次の通りです。
＊生前贈与の特徴とは？
生前贈与は好きなタイミングで渡すことができ、土地の名義を確実に移転させることができます。
「使っていない土地の固定資産税を払うことができないから子供に贈与する」というように、経済状況や生活環境の変化に合わせて自由に渡すことができます。
生前贈与を受けた人は確実に土地を取得することができるため、相続時に揉めることがなくなるという利点もあります。
ただし、生前贈与された土地の価値は相続時に組み込まれて計算されるため生前贈与を受けた人は相続できる資産が減ることになります。
例えば7,000万円の現金と5,000万円の土地を2人で相続する場合、それぞれ6,000万円を相続することになります。
しかし5,000万円の土地を生前贈与していた場合、1,000万円だけが相続対象となります。
このように生前贈与をすることで相続を含めた資産が増えるわけではありませんので、注意が必要です。
さらに贈与税が発生します。
例えば5,000万円の土地を両親や両祖父から生前贈与された場合、約2,337万円が贈与税が発生します。
一般的には、贈与税は相続税よりも高い税率となります。
＊相続の特徴とは？
土地を相続する場合、遺言書を作成することで土地の相続人を指定することができます。
ただし、相続人全員が納得いかない場合はトラブルになることもあります。
そのため、土地の相続人を指定したい場合はあらかじめ相続人全員の合意を得ておくようにしましょう。
税金面では相続税が対象となります。
例えば課税額5,000万円の土地を相続する場合、約202万円が相続税となります。
同条件の贈与税は2,000万円以上となりますので、税金面で大きな差があります。
また、小規模宅地等の特例など税制優遇を受けることができる制度も多く、税金面においては生前贈与と比較した場合メリットがあります。
まとめ
生前贈与と相続はどちらもメリットデメリットがあるため、一概にどちらがお得ということはありません。
税金以外の手続きや土地の所有権を移転した場合に家族がどう思うか等、様々な影響を考慮する必要があります。
生前贈与と相続で悩むことがあればまず家族で話し合い、全員が納得のいく方法を選ぶようにしましょう。
不動産を売却するうえで築年数は非常に大事なポイントです。
中古戸建てを購入検討する上で築5年と築10年では印象が大きく違います。
購入者のイメージだけでなく、価格査定を行う場合であっても建物の価値は築年数に応じて残存価値を算出することになります。
当記事では、家の築年数が売却額にどのくらい影響するのかについて解説します。
築年数20年を越える家は残存価値が殆どなくなる？！
家には耐用年数が定められており、木造では22年です。
さらに購入者が住宅ローンを組む場合ローン審査条件が築20年以内という条件となることもあります。
そのため、築年数20年は家の価値を判断する上での区切りになります。
他の築年数に応じたポイントは以下の通りです。
＊築年数10年で新築からの価値は半分になる！
一般的に不動産の価値は築年数が新しい状態が一番下落し、古くなるにつれ下落が緩やかになっていきます。
そのため外見上はとてもキレイな中古戸建てだったとしても残存価値は大きく下がっており、10年で半分まで下落することになります。
＊築年数15年時点では新築の20%程度の価値になる！
10年を越えると下落は緩やかになりますが、15年時点では80%の価値が消失することになります。
この頃になると新築戸建てが保有している10年保証もなくなっており、家を高値で売却するためのセールスポイントが大きく減ります。
＊築年数20年を越えると古家付きの土地になる！
耐用年数が22年の木造住宅で築年数が20年を越えた場合、家を売却する場合の種別は中古戸建としてではなく土地として扱われることも多くなってきます。
残存価値は0になるわけではありませんので中古戸建てとしても売却することはできますが、家自体に価値を求めることは難しいでしょう。
家を売却する流れ
家を売却するには①売却価格を決める②不動産会社を選ぶという2つのポイントがあります。
売却価格は自分で調べることも不動産会社に査定してもらうこともできます。
自分で調べる場合はインターネット上で周辺の売却状況を確認することになりますが、周辺エリアだけでなく面積と築年数が類似している物件を参考にしましょう。
不動産会社に依頼する場合は机上査定ではなく実際に物件を見てもらう訪問査定を選択しましょう。
家を高値で売却するセールスポイントについて、不動産会社から提案を受けることができます。
そして価格が決まり売却をする場合は、なるべく信頼できる担当者に依頼しましょう。
大手だから安心というイメージはとても大事ですが、販売活動を頑張ってくれるかどうかは査定対応してくれた担当者次第です。
会社のネームバリューに加え、提案内容や担当者の対応を見て不動産会社を選定してください。
まとめ
家を売却する場合は人生の大きな節目であることが多いです。
子供が社会人になったら売却する等、ライフイベントに合わせて売却を検討していきます。
このように売却する予定が決まっている場合は、築年数も考慮するようにしましょう。
タイミングが数年違うだけで価値が大きく変わるのが、不動産売却です。
不動産売却をお考えの方は、まずはお気軽に当社までご相談ください。
近年管理されていない空き家が増加していることは御存知でしょうか。
未管理の空き家は倒壊する恐れもあり、周辺住民にとっては非常にリスクが高い家屋となってしまいます。
この記事は空き家が倒壊した場合の責任と、倒壊を防ぐ管理方法について解説します。
空き家の倒壊は誰の責任？
空き家が倒壊した場合、責任は所有者にあります。
また、倒壊していなくとも犯罪に使用されたり火災が起きたりした場合も所有者の責任になります。
仮に空き家が倒壊した場合、被害者からは損害賠償請求を受けることになり、裁判に発展した事例もあります。
また、管理していなかったことに対する市からの追及を受けることになります。
2015年から空き家対策措置法が施行され、未管理の空き家に対しては固定資産税優遇措置の撤廃や50万円以下の罰金が科せられるようになりました。
このように、所有者の責任は非常に重くなっています。
空き家の管理が面倒だからといって放置しておくと、大きな代償を払う可能性があります。
空き家を倒壊させないためにはどうすれば良い？
それでは空き家を倒壊させることがないように管理するには、どのような方法があるでしょうか。
ここでは空き家管理の代表的な方法を解説します。
＊家を定期的に清掃する
家を片づけたり換気をすることで、家の強度を保つことができます。
また、家の中を定期的に見ることで柱や床、壁の傷みをチェックできます。
もし破損が確認出来た場合は補修し強度を維持するようにしましょう。
また、草むしりも大事です。
草が生えていると虫が発生し、家の傷みに繋がります。
草やコケを除去することで外壁をキレイに保つことができます。
こまめに清掃することで犯罪に使用される可能性を大きく減らすこともできます。
＊御近所さんに挨拶をしておく
空き家が遠方であったり仕事が多忙であったりと、管理できないケースは多々あります。
そのような場合は御近所さんに挨拶し、何かあった場合に連絡をもらえるようにしましょう。
空き家の倒壊は所有者だけでなく、周辺住民も当然避けたいと思っています。
普段から仲良くしていることで早めに倒壊の兆候に気づくことができます。
＊解体しておく
もっとも倒壊のおそれがない方法です。
一般的に30坪前後の家を解体する場合は150万円前後が相場だと言われています。
損害賠償請求は数千万円になることもあるため、リスク回避のためにも解体してしまうという方法もあります。
ただし、固定資産税などの優遇措置を受けることができない場合もありますので注意が必要です。
まとめ
空き家の管理は非常に手間がかかり、常にリスクを追うことになります。
もし空き家を将来にわたって利用する予定がないのであれば、売却してしまうこともおすすめです。
すぐに売却をご検討でない場合は、当社で空き家の管理サービス（清掃、庭の手入れ、風通し等）も行っております。
将来のリスクを減らすためにも、空き家を倒壊させない予防策を打っていきましょう。
実家が空き家になってしまった場合、放置しておくと家はどんどん傷みます。
そのため、賃貸に出すことで家を有効利用する人は多くいます。
実家を賃貸に出す場合、リフォームした方が良いのでしょうか。
当記事ではリフォーム済み物件として賃貸に出すメリット・デメリットについて解説します。
リフォーム済み賃貸物件にするメリット・デメリットとは？
賃貸物件に出すポイントは、賃貸の需要有無と将来実家を利用する予定があるかどうかです。
賃貸の需要があり、今は使わないけれど将来利用する可能性があるのであれば賃貸を検討してみましょう。
賃貸に出すメリット・デメリットは次の通りです。
メリットは家賃収入と将来再利用できる点
リフォーム済みの賃貸物件は比較的高く賃料を設定することができます。
住宅ローンの残債が残っている場合だと、賃料で相殺することもできます。
また、将来実家を再利用する計画があればその時まで家を保持することができます。
デメリットは維持コストと収入の不安定性
賃貸に出す前にリフォーム工事をした場合は、収入はマイナスからスタートになります。
その他にも設備の修繕などは家主の負担になるため、初期投資と維持コストが必要です。
また、入居者が継続していることが安定収入の前提となります。
リフォームをして賃貸に出したけど借り手が見つからないとなった場合は賃料を下げる必要があり、当初予定していた収入を得られなくなります。
空き家をリフォームする相場はどのくらい？
初期投資となるリフォーム費用ですが、一般的には300～400万円が相場です。
この費用には、壁紙とフローリング張り替え、水回りの新設などが含まれており家屋内の大部分を新品に交換した場合の相場です。
仮に賃料10万円と設定した場合、リフォーム費用を回収する為には継続して3～4年入居してもらう必要があります。
自治体によっては補助金が出るところもあり、DIYで対応することでコストを抑えることはできます。
しかしランニングコストを含めると、継続的な入居があったとしても収益がプラスになる為には最短でも5年近くかかることになります。
そのため、もし家自体を再利用する予定がないのであれば売却をする方が収益面や管理工数面からもおすすめです。
まとめ
今回は、リフォーム済み物件として賃貸に出すメリット・デメリットをご紹介しました。
実家をリフォーム済み賃貸物件とする前に、まずは将来実家を利用するかどうかを検討しましょう。
賃貸に出した場合は、リフォーム費用やランニングコストを回収できなくなる可能性があるため、実家を利用する予定がない場合は売却がおすすめです。